文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等(děng)地明确(què)表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次(cì)房改是(shì)个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如(rú)借(jiè)机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了(le)核心的(de)住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门(mén)提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套(tào)取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城(chéng96的因数有哪些数，72的因数有哪些)市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下(xià)一(yī)个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风(fēng)险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预(yù)付(fù)资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的保修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的(de)项(xiàng)目资(zī)金账户，账户(hù)资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商96的因数有哪些数，72的因数有哪些品房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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